Процесс перепланировки помещения включает в себя обязательные этапы: в ходе первого проходит первоначальная установка или замена уже существующих сетей инженерного, санитарно-технического или электрического оборудования.
Последующими этапами выступает изменение местоположения стен и перегородок, путем их сноса и возведения на новом месте, разделение объединенных ранее помещений и заделывание проемов.
Что можно делать при перепланировке?
Не все мероприятия, проводимые в уже построенном помещении, допустимы. Даже, при условии, что далее будет начата процедура по их узакониванию. Закон выделяет мероприятия, которые допустимо и недопустимо проводить в рамках перепланировки.
Допустимо:
- объединять туалет и ванную комнату в единый санузел, с целью увеличения его полезной площади, использовать для этой цели часть коридора;
- удалять проем в стене (которая не признана несущей) между кухней и смежной комнатами, с целью создания гостиной;
- увеличивать площадь жилых комнат, путем их объединения с иными комнатами или частью коридора;
- создавать дополнительные дверные проемы в тех стенах, которые не признаны несущими;
- удалять стены кладовых или антресолей с целью увеличения площади кухни или коридора;
- убирать стены под оконным проемом, выходящим на балкон, чтобы получить большее пространство или увеличить дверной проем;
- переносить входную дверь в квартиру внутрь коридора для того чтобы создать подобие тамбура, если это позволяют его размеры.
Не допустимо:
- создание проемов или удаление стен, которые выполняют несущие функции;
- объединять любые комнаты с балконами, путем разрушения для этого внешних стен;
- соединять санузел и жилые комнаты;
- переставлять системы отопления, которые запитаны от централизованной сети, на балконы или лоджии;
- объединять между собой квартиры, расположенные на разных этажах, разрушая для этого межэтажные покрытия;
- разрушать или перекрывать вентиляционные короба;
- пристраивать комнаты к квартирам, расположенным на первых этажах, создавать под ними подвалы;
- возводить капитальные перегородки в комнатах.
Где можно оформить документы в Москве?
Гражданам, проживающим в Москве, для согласования перепланировки, следует обращаться в Жилищную инспекцию. Эта организация обладает правами для выдачи разрешений на проведение ремонтных работ, целью которых является перепланировка жилых или нежилых помещений.
Собираясь подавать проект перепланировки квартиры, следует обращаться не напрямую в эту организацию. Сдавать пакет документов нужно в Многофункциональный центр (МФЦ), сотрудники которого передадут его в ведомство.
Напрямую подать документы в инспекцию можно только в случае, если планируется перепланировка нежилого помещения.
Процедура перепланировки
Для того чтобы процедура оформления перепланировки не принесла много проблем, следует действовать поэтапно.
- Обратиться в БТИ и получить технический паспорт на жилое помещение. Если он имеется у заявителя на руках, его получать не требуется.
- Создать проект перепланировки либо у его автора, либо в организации, которая имеет членство в СРО и свидетельство о допуске к работам такого вида.
- Отнести пакет документов в Жилищную инспекцию или МФЦ. Здесь дело рассматривается не более 45 суток.
- Разработать проект, что включает в себя обследование помещения и получение заключения технической комиссии о возможности перепланировки и состоянии конструкций.
- Получить заключение от Роспотребнадора для проведения внутренней перепланировки (весь процесс одобрения проекта занимает около 3 месяцев).
- Реализовать проект с помощью собственных сил или же бригады строителей. Сроки могут варьироваться от сложности задуманного, финансирования и профессионализма мастеров. В среднем, перепланировка 3-х комнатной квартиры, может занимать 4 месяца работы бригады из 5 человек.
- По ходу работ заполнять все необходимые документы: журналы работ, акты скрытых работ.
- Пригласить сотрудника Жилищной инспекции для подтверждения окончания работ и их соответствия разработанному проекту.
- Получить обновленное свидетельство из БТИ и свидетельство о праве собственности (с пометкой об индивидуальной перепланировке). Этот этап занимает не менее 1-2 месяцев.
Необходимый перечень документов
Для того чтобы процесс подачи документов на перепланировку помещения не вызвал проблем, следует тщательно собрать всё необходимое:
- заявление нужного образца;
- документы, которые устанавливают право собственности человека на помещение;
- проект перепланировки;
- технический паспорт для жилого помещения или поэтажный план, экспликацию к нему;
- паспорт строения;
- справку о состоянии помещения или здания;
- согласие от каждого члена семьи или собственника (нанимателя) помещения.
Помимо этих документов, органы Жилищной инспекции могут затребовать дополнительные, особенно в случае, когда перепланировка затрагивает не только личное, но и общедомовое имущество.
Это могут быть:
- план недвижимого объекта;
- решение общего собрания собственников о передаче части помещения другому субъекту и его копия;
- договор на передачу части общего имущества и его копия;
- если перепланировка затрагивает входы с улицы в помещение, подвалы, цоколи и гаражи, то – документ на право собственности на земельный участок и его кадастровый паспорт.
Строительная компания или бригада, которая занимается переустройством помещения, в обязательном порядке должна предоставлять его собственнику такие документы:
- договор на выполнение работ, который хранится до истечения гарантийного срока;
- заполненный журнал производства работ по строительству и ремонту (заполняется не только подрядчиком, но и собственником помещения поэтапно, после каждого вида выполненных работ);
- копию документа о допуске подрядчика к выполнению работ такого вида, выданный СРО;
- составленный по форме и подписанный акт о выполнении скрытых работ (его должны подписать подрядчик, сотрудник, занимавшийся проектированием, представитель Жилищной инспекции).
Этапы оформления уже выполненной перепланировки
Не редки случаи, когда перепланировка выполняется без согласования вышестоящими органами в надлежащем порядке. Однако, в случае необходимости оформления купли-продажи такого помещения, возникает острая необходимость в подписании всех необходимых документов.
Легализовать уже созданную перепланировку квартиры можно такими путями:
- Путем согласования проекта в районной межведомственной комиссии.
- Путем обращения в судебные органы.
Согласно общему правилу, если соответствующие органы выявили наличие самовольной перепланировки, его собственник обязан вернуть помещение в первоначальный вид своими силами и в сроки, установленные законом. Решение суда может оставить помещение в уже созданном виде, если при этом не были нарушены интересы и права других граждан, а результат проведенной перепланировки не несет угрозы их жизням и здоровью.
Отмечают такие этапы согласования уже созданной перепланировки:
- провести необходимые обмеры;
- собрать исходно-разрешительную документацию;
- организовать проведение обследования помещения на соответствие техническим нормам;
- обратиться в организацию, которая займется составлением проектной документации;
- заказать (при необходимости) и провести все необходимые экспертизы;
- обратиться в Жилищную инспекцию для согласования проекта перепланировки;
- если в Жилищной инспекции не удалось согласовать документы, обратиться в суд.
В том случае, если получено положительное решение от Жилищной инспекции, следует пройти процедуру, в ходе которой перепланировка сдается государственной комиссии. Последняя подписывает акт, с которым собственник обращается в соответствующие органы с заявлением о составлении обновленного кадастрового плана и получения Свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость.
Если в ходе ремонтных работ по перепланировке помещения, собственник меняет своей мнение о проводимом процессе, он не имеет права отклоняться от проекта, который был утвержден. В противном случае, нужно будет вносить изменения в этот проект, что потребует нового согласования.
Процедура обжалования отказа
Заявитель имеет право на процедуру обжалования проекта перепланировки помещения. Это можно сделать через органы судебной системы, но только в течение 3 месяцев с того момента, когда проект был получен.
Перед тем, как начинать работы по перепланировке собственного жилища, следует обратиться к специалистам Жилищной инспекции за консультацией, которая предоставляется на бесплатной основе. Это позволит грамотно составить план предстоящих работ и избежать траты времени и средств на работы, которые не пройдут процедуру согласования.
Сколько может длиться согласование?
Законом предусмотрены такие сроки для оформления согласования проекта перепланировки помещения.
Жилищная инспекция может рассматривать поданные в неё документы в течение 20 рабочих дней с момента их поступления в ведомство, о чем сказано в п. 2.7.1.1.1 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы 508.
Учитывая тот факт, что для подачи всего пакета документов в Жилищную инспекцию возникает необходимость в получении технического паспорта на квартиру, выполнение технического заключения и создание проекта перепланировки, вся процедура оформления может занять немало времени.
Чтобы подсчитать примерные сроки оформления документации, следует учесть:
- необходимость получения разрешения в банке, если квартира находится в ипотеке;
- согласование всех документов, которое займет около 3 месяцев;
- выполнение перепланировки (или пауза на срок её мнимого выполнения) занимает 2-4 месяца;
- приглашение и ожидание инспектора для заполнения акта переустройства займет 10 рабочих дней;
- согласование по техническому заключению производится за 30 рабочих дней;
- приход техника из БТИ на обмеры занимает не менее 3 недель.
Ответственность за несогласованную перепланировку
Многие собственники задумываются над вопросом, что будет, если не узаконить проведенную самовольно перепланировку помещения? Закон предусматривает наложение на такого гражданина штрафных санкций, которые имеют такой размер:
- за самовольное проведение перепланировки 2000-2500 руб. (п. 2 ст. 7.21 КОАП РФ);
- за порчу жилого помещения не более 150 руб. (п. 1 ст. 7.21 КОАП РФ).
Помимо штрафов на собственника налагаются временные ограничения в праве распоряжаться принадлежащей ему собственностью, а также возможность выезжать за пределы Российской Федерации.
В случае обрушения конструкций, произошедшего в результате самовольно произведенной перепланировки помещения, из-за которого пострадали или погибли люди, собственник подпадает под наказания, предусмотренные статьями Уголовного кодекса Российской Федерации.
Как не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Выбрав квартиру, которую хочется приобрести в собственность, следует тщательно изучить технический паспорт на недвижимость и сравнить его с реальным положением вещей. В случае, если схемы в техническом паспорте совпадают с реальным расположением помещений, окнами в них, стенами, перегородками и входными отверстиями, значит, все переделки (если они проводились в квартире) узаконены.
Самостоятельно не всегда получается грамотно оценить помещение, для этой цели лучше пригласить специалиста из БТИ или другого уполномоченного органа. Такой работник точно сверит помещение с существующим планом и сможет определить легальность перепланировок.
Если принято решение самостоятельно изучать технический паспорт жилища, нужно обратить внимание на линии красного цвета, которыми отмечается новое расположение комнат в помещении. Если они не будут совпадать с тем, что наблюдается в квартире, значит, перепланировка не была узаконена. Если человек приобретет такую квартиру, то ответственность за самовольную перепланировку целиком и полностью ляжет на него.
Читайте далее:
